今天说说购买二手房注意事项，这可能会影响到一些人的利益，同时也会对房产买卖产生一定影响，但行有规，我想我会把控我的描述内容，不过的揭露我悟道的本质， 毕竟还是需要有需求的读者来从我的文章中悟透。
首先说个现实问题，在头两年，全国各地的住建局、住建委都已经陆续改了名字，改成了住更局，其发展目标已经从住建为主转向到了修缮更新，其原因很清楚，房地产软着陆之后的转型。（我听说，说官话比较安全，所以尽量用官话来描述。）
可是根据一些刚需，以及考虑到小区周边配套的成熟度，大多数人依然会考虑购买二手房，不得不说，年头比较新的二手房，除了物业费高一点，其他例如电梯、楼道、物业和安保队伍都是新的，就图一个准新房，同时配套也比纯新房好配套好很多，而且一时半会也用不到缴纳住更局规划的费用，例如换电梯、新物业缴纳高昂物业费等统筹问题。
刚才跑题有点远，我们先说要买二手房的话，需要查哪些事项。
1、查房屋是否有抵押。
2、查房屋是否有居住权，是否有出租情况。
3、查房屋是否有学籍。
4、房产证或不动产登记证能否过户。
5、水卡欠款、燃气卡欠款、物业费欠款，以及能否过户
6、查原房主户口是否迁出
7、房子是否含有城镇土地使用税，使用税通常加入买家成本。
这些基本都是大家知道的，我再说说哪些内容经常被忽略的。
1、城市地理气象
河道、水域往哪边流，南风和北风对房子的影响，河流和水域对于气流带影响，房屋是否处于城市下行气流带区域，是否会因此导致居住在下行气流污染带，河流是否成为城市气流下行带分割线，你在下行带还是平行带？是否为云团碰撞地区，是否为多水多雨地区，是否为下风下水（或风水下游）地区。
2、楼体方位及窗户
众所周知，正南正北的房子住得最舒服，冬天住窗户朝南的南向房（俗称北房）暖和，夏天住在窗户朝北的北向房（俗称南房）凉快，就一定要谨慎了。因为正南正北的房子，夏天对流虽然凉快，可是冬天西北风一刮，就算外墙有保温层铺设，一对流，除非三层玻璃，否则也是极冷的。所以我们会发现早期中式楼房设计的时候，在北侧都有一个连廊通道、或者把厨房和厕所放在北向房的居多。
朝东和朝向的窗户大多数问题是一个天亮的太早，一个太阳照射的太晚，下午暴晒。
相对来说，东南、西南两角方位的房子，属于金银面。根据自然习惯，早起之后，出去觅食、运动、透风，几乎上午很难在房间中，上午11点至11:50阳气最强，而12点开始阴气初始，所以在阴阳交替期间，最好午睡。12点以后，少阳变太阳，通常少外出多留于家中，如东南向房，房间中无一丝阳光，仅靠日昼白天照亮房间，和北向房以异，冬天来看只有上午半天照射，而西南向房，冬天阳光角度照射更深，时间更长，房间内更暖。夏日太阳更短，摄入屋中太阳极少，16点后太阳角度变低，西南向房屋基本由楼体隔挡，阳光射入房间依然很少。
最后，窗户不要朝着有河流的一面，特别是夏天、河道排水后，总会有一股水腥味。
3、土地年限和地块性质和水电性质
大多民宅建立在R1/R2的民用住宅用地上，土地使用年限是70年，实际到手年限65-67年，是以开发商拍的土地的时间开始计算，而非入住的时间，而市面上还有很多楼宇的房子是40年、50年土地使用权，针对40年土地使用权来说，实际大多数到手使用年限在33-36年，这类土地属于B1商业用地/B2商务用地，以及到手土地使用权44-47年左右的50年土地使用权，而这类40-50年土地使用权的房子，通常水电性质也是商水商电的价格，远高于一般民宅的价格，水价基本快赶上民用住宅自来水价格的一倍，而商用电价格则是按照峰谷价格收取，以夜间低谷期为例，要比北京一般民宅贵0.1元每度电，而平时段高0.3元，高峰和尖峰时段一般是民用电价格的2.5倍左右。
如果你买的是二手房，那么就要用 “到手年限 -(减) 入住时间”，而非用土地年限的70、40、50年 减 入住时间。因为规划和建设的时间，也是你的成本，而非开发商的成本。
4、日间及夜间炫光、光污染、噪音污染等情况。
很多人说，小区内靠外侧的楼宇谨慎考虑，其实就是这个原因，车辆行驶的噪音，打篮球的声音，街道扭秧歌的声音，隔壁小区装修的声音，学校孩子们做操晨练、上体育课时大喇叭声，车辆进小区时，一些司机按喇叭的声音，外卖小哥和物业安保吵架的声音，各种杂音轮流轰炸，以及夜间光污染问题，夏日夜里想开着窗户睡觉都会被光打扰，必须使用遮光帘，光是挡住了，风也被挡住了。
这些问题，哪怕改用3层窗户，也无法完全阻挡室外噪音的污染。细思头疼，可是不考虑一旦购房以后更头疼。
5、楼道
首先要考虑的是逃生通道是否够多，一旦楼道有阻挡、或者下方有火势，是否可以有其他出口逃生。防火门方向否安装合理，是否可以有效阻挡各类危险。
楼道内是否有空间安装监控探头，监控探头是可以仅对着自己家门口拍摄，而拍摄不到邻居出入区域，即可保证快递放门口不丢，录像随用随调，也可避免因涉及到隐私权、相邻权、被质疑窃听偷拍等，被民事起诉、刑事起诉。
6、路面问题
小区和小区周边道路是否会积水，雨天是否排水顺畅，长时间大雨会不会导致地面积水影响出行，以及涉及到新能源车辆涉水后，电池被泡，随着检修孔进入车体。
小区和小区周边道路地面是否完好，是否及时维修地面问题，从这一小问题，可以知道小区物业和当地街道办是否及时响应问题，是否把老百姓的问题当回事。
7、安全问题
垃圾桶摆放位置，小区楼门、楼道、业主门上是否有广告。都会涉及到入住后的安全问题，垃圾桶及周边是否有拉货的三轮车、纸箱堆积情况，这就意味着有人经常性在捡拾纸壳纸箱产品，说不准哪天扫楼就扫到了你家门口，拿走了你的东西。
看物业服务，在小区内给物业办公室打个电话，找个理由要求物业出现场处理问题，看看问题处理速度，如果反馈速度快，处理问题迅速，那你未来缴纳物业费的时候也会非常顺心，而且物业安保的高机动速度，也代表着小区品质。
8、绿化问题
小区绿化问题也是物业费缴纳的一个重点参考，园林及步道绿化树枝修剪、地面是否有蚜虫排泄，地面粘稠，防蚊虫错失是否到位。如果是政府规划、监管建设的保障房、政策房、以及各机关部委规划的大院小区，就要看小区内地面停车位规划是否合理，楼宇间隔是否符合国标，体育健身器械等小区内配套设施是否齐全。
9、小区周边
新小区或新片区的周边配套通常不完善，幼儿园、小学、初高中都是新建立没几年的，可能学校教师队伍都不全，周围市场、商业生态尚未健全，周围依然是土路，尚未做到街区级地面硬化，那么这个地区至少还要等5-10年才能完善，你真的选好了吗？
10、暖气
优先选择带有热力集中供暖的小区，多问小区业主冬天供热效果如何，其优点是节能、热量足、价格低，有综合性维护指导，免费通管、和简单维修服务，同时集体力量也大。
还有一个好处一般没有人敢说，或者说很多人不知道，就是可以申请安装热计量表，根据热计量使用量收费，这样就算人不住，只要把热计量表关掉，或者走字很少，就可以根据城镇供暖规定少付费或者供热期间不付费，而热计量收费和平米收费的区别是当热计量收费高于平米收费时，以平米收费托底。所以供暖费只会小于等于平米收费标准。
11、地块和水质
询问小区周围其他周边群众，询问所处地块以前用于过什么，是旧村改造，还是农用地块，商业或配套用地，还是工矿工业、化工地块，以及特殊高危用地，例如垃圾厂、火葬场、污水处理厂、jun工厂、填河等。
很多人对于城市地块原址不了解，购买了化工用地的房子、高位用地的房子，价格低，原业主也不说，以为捡到了个大便宜。而其影响到的问题也比较多，题目有写。
买房子，一定要买个稳定的，总不能老换房，居无定所，也不能被一些不懂房只想成交挣提成的中介忽悠了。房子好不好，全看这钱怎么花，而怎么花这笔钱，上面的内容几乎已经写的比较全了。
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